REGOLAMENTO EDILIZIO

1 OGGETTO DEL REGOLAMENTO

Premessa 

Il presente Regolamento  costituisce attuazione dello Statuto del Consorzio Costa Smeralda e viene assunto ai sensi dell’art. 31 dello stesso Statuto. Le sue norme, in accordo con la legislazione urbanistica, paesaggistica ed ambientale vigenti, sono state formulate coerentemente ai criteri generali che hanno ispirato l’urbanizzazione del Comprensorio: il desiderio di salvaguardare la singolare natura dei luoghi e quello di incoraggiare il rispetto per la bellezza del paesaggio.

Ai fini del presente Regolamento si assume la definizione di “paesaggio” riportata nella “Convenzione europea del paesaggio”, stipulata dagli Stati membri del Consiglio d’Europa a Firenze il 20 ottobre 2000 e ratificata dall’Italia con  legge 9 gennaio 2006, n. 14, che impone di “riconoscere giuridicamente il paesaggio in quanto componente essenziale del contesto di vita delle popolazioni, espressione della diversità del loro comune patrimonio culturale e naturale e fondamento della loro identità”. Ai medesimi fini, si considera “Paesaggio” anche l’insieme dei beni paesaggistici di cui all’art. 136 del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio).

Deve quindi intendersi come Paesaggio: “il territorio espressivo di identità, il cui carattere deriva dall’azione di fattori naturali, umani e dalle loro interrelazioni” ed altresì l’insieme delle bellezze panoramiche” ed i punti di vista o belvedere accessibili al pubblico.

Ciò anche in considerazione che l’Architettura è un’espressione della cultura. La creazione artistica, la qualità delle costruzioni, il loro inserimento armonioso nell’ambiente circostante sono di pubblico interesse.

A tale scopo il Comitato di Architettura si esprime in merito agli aspetti architettonici, formali e compositivi delle opere edilizie, valutandone l’inserimento nel territorio, nel paesaggio e nell’ambiente, ed intervenendo con la propria autonomia nel merito della qualità dei progetti sottoposti al suo esame.

I progetti sottoposti all’esame del Comitato di Architettura, per conseguire il parere favorevole di cui all’articolo seguente, dovranno rispettare le previsioni del presente Regolamento ed altresì i contenuti delle “Linee Guida” elaborate dallo stesso  Comitato ed approvate dal C.d.A. del Consorzio Costa Smeralda.

In ossequio all’art. 31 dello Statuto consortile, il C.d.A., previo parere del Comitato, può procedere al periodico aggiornamento e modifica delle “Linee Guida”, i cui contenuti sono parte integrante del presente Regolamento.

Art. 1 – OPERE TUTELATE SOTTOPOSTE AL PREVENTIVO PARERE DEL COMITATO DI ARCHITETTURA

E’ vietato realizzare interventi di cui al presente articolo senza ottenere il preventivo parere favorevole del Comitato di Architettura.

L’esecuzione degli interventi in violazione del  divieto di cui al comma precedente comporta l’applicazione delle penali comminate dal C.d.A. del Consorzio Costa Smeralda ai sensi dell’art. 31, comma 4, dello Statuto, oltre che presupposto per l’esperimento delle azioni sanzionatorie e ripristinatorie in conformità alle previsioni dello Statuto e del Regolamento.

il Comitato può  rilasciare un eventuale parere favorevole postumo all’esecuzione degli interventi,  ove richiesto mediante istanza di accertamento di conformità, a condizione che il Consorziato corrisponda le sanzioni comminate a suo carico dal C.d.A.

Le opere soggette al presente regolamento sono:

GRUPPO A:

GRUPPO B:

GRUPPO C:

2 Norme generali

3 Piani di lotizzazione

4 Opere di urbanizzazione primaria infrastrutture

5 Fabbricati ed opere accessorie

Art. 36 – INDICE Dl EDIFICABILITÀ

Nel perimetro consortile si applicano le previsioni volumetriche ammesse dalle vigenti disposizioni di legge ed atti di pianificazione, e loro adeguamenti.  I Il Comitato di Architettura può, tuttavia, imporre prescrizioni finalizzate al migliore inserimento paesaggistico di ogni intervento, in conformità alle Linee Guida richiamate nel presente Regolamento.

Art. 37 – ALTEZZE E DISTANZE

L’altezza di ciascun fabbricato, la distanza dai confini e da altri fabbricati vicini, saranno quelle indicate, nel Regolamento Edilizio Comunale, nella lottizzazione convenzionata ed eventualmente nell^’atto di acquisto; saranno comunque fatte osservare le condizioni più restrittive o ampliative consentite dalle norme applicabili nelle singole fattispecie.

Il Comitato di Architettura si riserva tuttavia la possibilità di variare dette previsioni con criteri di restrittività, sempre in armonia con le norme comunali, qualora nell’esame di un progetto si riscontrassero particolari situazioni panoramiche o di bellezze naturali o che riguardino problemi di interesse generale.

Art. 38 – METODO Dl MISURAZIONE

L’altezza, la superficie e la cubatura di ciascun fabbricato si misurano secondo le norme del Regolamento Edilizio Comunale e delle altre norme vigenti.

Art. 39 – PARTICOLARI DEI PROGETTI ALLEGATI

Il Comitato di Architettura prenderà in esame, in conformità alle Linee Guida richiamate nel presente Regolamento:

A) il progetto di massima o B) il progetto definitivo.

La domanda dovrà pervenire al Consorzio Costa Smeralda almeno 60 giorni prima del previsto avvio dei lavori, come indicato all’art. 2.

Il Progetto di massima dovrà essere redatto secondo quanto previsto dalle Linee Guida.

Il Comitato di Architettura potrà prendere in esame, su richiesta del proprietario, il progetto di massima di una costruzione per dare un parere preliminare, puramente orientativo, sullo stesso.

Progetto definitivo: si osserva quanto previsto dalle linee Guida.

Il Comitato di Architettura potrà richiedere – sempre secondo quanto previsto dalle linee guida o, caso per caso, qualora dovesse esprimere un parere sospensivo – grafici supplementari e maggiori dettagli della costruzione, come, ad esempio, rilievi dettagliati della vegetazione e delle rocce esistenti nell’area interessata dalla costruzione.

Oltre alla presentazione dei grafici su indicati, il richiedente dovrà erigere sul terreno, ove venga richiesto dal Comitato di Architettura, la sagoma della costruzione, con un numero sufficiente di pali, quotati e collegati tra loro con nastro, al fine di individuare la massa del fabbricato. ln particolare dovrà essere soprattutto evidenziato I’andamento delle coperture. Il rilievo plano-altimetrico di detti pali dovrà essere riportato in una planimetria scala 1 : 100, od altra scala adeguata ed i dati di rilievo di ciascun palo riportati in una tabella che farà parte integrante del progetto stesso.

Al fine di individuare sul terreno i confini del lotto, contestualmente alle sagome del fabbricato, dovranno essere installati pali ai vertici di confine del lotto stesso, colorando le cime di detti pali in modo da differenziarli da quelli relativi al fabbricato.

Art. 40 – ACCETTABILITÀ DEL PROGETTO

Il parere definitivo del Comitato di Architettura è subordinato al rispetto delle previsioni di cui all’art. 2 e ss.,  oltre che del precedente Art. 39 e di quanto indicato dalle linee guida.

La mancata presentazione degli elaborati di progetto in conformità a quanto previsto dal comma precedente e delle disposizioni ivi allegate non consente la trasmissione del progetto al Comitato di Architettura per il relativo esame.

Da tale norma sono esclusi i progetti relativi alle manutenzioni di opere di modesta entità per la cui accettazione saranno sufficienti quegli elaborati indispensabili per identificare le opere, pur riservandosi la Segreteria del Comitato di chiedere ulteriori elementi aggiuntivi.

Art. 41 – INIZIO O SOSPENSIONE DEI LAVORI

Il parere definitivo del Comitato di Architettura è subordinato al rispetto delle previsioni di cui all’art. 2 e ss.,  oltre che del precedente Art. 39 e di quanto indicato dalle linee guida.

La mancata presentazione degli elaborati di progetto in conformità a quanto previsto dal comma precedente e delle disposizioni ivi allegate non consente la trasmissione del progetto al Comitato di Architettura per il relativo esame.

Da tale norma sono esclusi i progetti relativi alle manutenzioni di opere di modesta entità per la cui accettazione saranno sufficienti quegli elaborati indispensabili per identificare le opere, pur riservandosi la Segreteria del Comitato di chiedere ulteriori elementi aggiuntivi.

Art. 42 – SPAZI LIBERI

Gli spazi liberi intorno a tutte le costruzioni dovranno essere degnamente sistemati e mantenuti.

Art. 43 – SISTEMAZIONI ESTERNE

Si rimanda alle norme contenute nel capitolo N^O 6 di questo Regolamento, di cui agli articoli 50-57 e relativa appendice.

Art. 44 – ESTETICA ARCHITETTONICA

Il Comitato di Architettura si atterrà, nel valutare la compatibilità architettonica e paesaggistica conformità dei progetti alla presente disposizione prescrizione, ai criteri ispiratori della architettura mediterranea ed ai contenuti delle linee guida elaborate dallo stesso Comitato ed approvate dal Consiglio d’Amministrazione.

Si raccomanda che i corpi delle costruzioni siano in armonia con la topografia del terreno e che siano evitate linee e forme troppo rigide che si integrano difficilmente con il paesaggio della costa.

Art. 45 – FACCIATE, MURI Dl CINTA, MATERIALI E TINTE

Si osservano le previsioni di cui alle Linee Guida richiamate nel presente Regolamento.

Le inadempienze verranno segnalate al Consiglio di Amministrazione del Consorzio, per gli opportuni provvedimenti.

Art. 46 – TETTI, CAMINI E TETTOIE

Si osservano le Linee Guida richiamate nel presente Regolamento.

Art. 47 – ACCESSORI ESTERNI

Gli accessori esterni, come i garage, le lavanderie, ecc., devono essere adiacenti alle costruzioni principali, in modo da formare un unico organismo, salvo deroghe per casi particolari che verranno esaminati di volta in volta.

Si osservano le Linee Guida richiamate nel presente Regolamento.

Art. 48 – PAVIMENTAZIONI ESTERNE

Si raccomanda che le pavimentazioni esterne (marciapiedi, passaggi pedonali, terrazze, ecc.) siano lastricate con materiali tradizionali locali come granito, mattoni o ciottoli.

Si osservano le Linee Guida richiamate nel presente Regolamento.

Art. 49 – RIVESTIMENTI CON MURATURA IN PIETRA

I rivestimenti con muratura in pietra devono essere eseguiti ad opera incerta e con pietrame locale, solidamente murato ma senza stuccature esterne.

Si osservano le Linee Guida richiamate nel presente Regolamento.

6 Sistemazioni esterne e giardini

Premesse

Il fermo proposito di conservare il predominio della vegetazione naturale dei luoghi su quella di nuova formazione e l’intento di salvaguardare con maggiore determinazione l’ecologia e l’aspetto naturale dei luoghi, con particolare riferimento alla flora ed alla singolare natura rocciosa, che molto spesso vengono compromesse dall’intervento dell’uomo, hanno consigliato la formulazione delle seguenti norme.

Queste norme, pur non vietando l’introduzione di elementi paesaggistici difformi da quelli naturali esistenti (diversi tipi di piante, opere murarie di sistemazione esterna, ecc.), si prefiggono lo scopo di evitare contrasti troppo violenti tra il paesaggio locale e le opere dovute all^’intervento dell’uomo.

Art. 50 – AREE ASSOGGETTATE A SISTEMAZIONI E AD OPERE Dl GIARDINAGGIO

Chiunque sia proprietario o gestore delle seguenti aree è obbligato a mantenerle in maniera decorosa, predisponendo adeguate opere di sistemazione esterna e di giardinaggio:

Art. 51 – OPERE SOGGETTE AD APPROVAZIONE

Chiunque debba realizzare le seguenti opere è tenuto a presentare il relativo progetto al Comitato di Architettura del Consorzio Costa Smeralda, osservando le  Linee Guida e quanto previsto agli artt. 1, 2 e ss. del presente Regolamento:

A) Sistemazioni esterne:

B) Opere di giardinaggio:

Art. 52 – PRESENTAZIONE PROGETTI

Si osservano le  Linee Guida e quanto previsto agli artt. 1, 2 e ss. del presente Regolamento.

Art. 53 -TERMINI Dl PRESENTAZIONE DEI PROGETTI E DELLA REALIZZAZIONE DELLE OPERE

Tutti coloro che avessero già realizzato il fabbricato e non le opere di sistemazione esterna ed il giardino, a richiesta del Consorzio Costa Smeralda, sono obbligati a presentare un progetto di tali opere entro il termine che il Consorzio stesso fisserà nella richiesta.

I progetti di sistemazione esterna e dei giardini devono essere realizzati completamente entro il termine di un anno dalla data di ultimazione del fabbricato, o nei termini che il Consorzio fisserà, salvo speciale deroga che sarà esaminata di volta in volta.

Art. 54 – MANUTENZIONE

Tutti i proprietari o gestori interessati sono obbligati a mantenere in maniera decorosa le opere di sistemazione esterna ed i giardini con le necessarie operazioni di manutenzione e pulizia.

È proibito procedere all’incenerimento dei rifiuti di giardino all’interno della proprietà e nel perimetro del Consorzio.

I rifiuti di giardinaggio devono comunque essere accumulati in apposite discariche autorizzate.

Art. 55 – TIPI Dl PIANTE

Al fine di armonizzare il più possibile la vegetazione naturale con quella di nuova formazione, le zone urbanizzate in relazione alla creazione di nuovi giardini sono state così classificate:

A)   Zone con vegetazione spontanea naturale

La vegetazione spontanea dovrà essere salvaguardata e favorita generalmente lungo le fasce costiere, lungo le strade, lungo i confini di lotto ed in genere in quelle parti di terreno sulle quali è necessario mantenere intatto il paesaggio naturale.

ln queste zone è vietato abbattere alberi di natura spontanea e pregiata, è tuttavia consigliato eseguire opere di potatura od altre analoghe, allo scopo di sfoltire e rinvigorire le piante esistenti, evitando altresì l’ostruzione di visuali panoramiche importanti, dovuta allo sviluppo eccessivamente folto delle stesse.

B) Zone con vegetazione mista

Queste zone sono generalmente ubicate nella parte interna del lotto immediatamente a ridosso delle zone del tipo A.

ln queste zone è possibile il taglio di cespugli di sottobosco e le piante esistenti possono essere integrate con altre piante scelte nell’elenco di cui all’Appendice A e B.

C) Zone di giardinaggio di nuova formazione a carattere intensivo

Queste zone sono generalmente ubicate attorno al fabbricato. ln esso è possibile impiantare un giardino con vegetazione differente da quella spontanea della zona.

ln questa zona si consigliano in particolar modo i tipi di piante di cui alle Appendici A, B, e C.

D) Zone di interesse collettivo

Per zone particolari di interesse collettivo (attrezzature sportive, parchi, ecc.) e qualora il terreno per la sua morfologia e per la flora lo consenta, il Comitato di Architettura si riserva la possibilità di applicare speciali deroghe che consentano la realizzazione delle opere stesse, condizionando detta realizzazione alla messa a dimora di piante nelle zone adiacenti.

Nelle zone suindicate è comunque proibito mettere a dimora tipi di piante di cui all’Appendice D salvo deroghe da esaminare di volta in volta.

Art. 56 – TRASGRESSIONI E PENALITÀ

Nelle zone indicate nel precedente articolo 55, è proibito mettere a dimora tipi di piante che non rientrino nei tipi che caratterizzano la regione Gallura e più in particolare la zona della Costa Smeralda.

Qualora un’opera od un giardino vengano eseguiti senza l’approvazione degli Organi del Consorzio, il Consiglio su richiesta di detti Organi, potrà agire ai sensi e per gli effetti di cui all^lArt. 17 e 1 7/bis di questo Regolamento Edilizio.

Art. 57 – RISPETTO DEL REGOLAMENTO EDILIZIO COMUNALE

Tutti i progetti previsti in questo Regolamento, prima di essere presentati all’esame degli Enti pubblici interessati dovranno preventivamente essere approvati dal Comitato di Architettura. Essi dovranno tuttavia essere in armonia con le norme del Regolamento Edilizio Comunale.

APPENDICI

Le piante indicate nelle appendici che seguono sono indicative e rappresentano i tipi più comuni. Tuttavia il Comitato di Architettura si riserva la possibilità di suggerire ed approvare altri tipi di piante non comprese negli elenchi.

Appendice A

Le piante sottoelencate sono consigliate per tutte le zone indicate all’Art. 55.

ALBERI

Ceratonia – SiliquaCarrubo
Ilexacquifolium – Agrifoglio
Juniperusphoenicia – Ginepro
Juniperusoxycedrus – Ginepro maschio
Olea oleaster – Olivastro
QuercusIlex – Leccio
Quercussuber – Sughero
Tamarix africana – Tamarice

ALBERETTI E ARBUSTI

Arbutusunedo – Corbezzolo
Erica scopiaria – Erica
Genista aetnensis – Genista
MyrtusCommunis – Mirto
Phillyrealatifolia – Filaria
Pistacia lentiscus – Lentischio
Rhamnusalaternus – Alaterno
Rosmarinusofficinalis – Rosmarino
Vitexagnuscastus – Agnocasto

CESPUGLI E RAMPICANTI

Cistus albidus – Cisto
Cistus crispus
Cistus Iadaniferus
Cistus laurifolius
Cistus salviaefolius
Cistus villosus
Ferula communis – Finocchio
Halimiumstriplicifolium – Atriplex
Lavandula (varietà) – Lavandula
Opuntia Ficus-indica – Fico d’India
Passiflora coerulia – Passiflora
Thymusvulgaris – Timo

Si consigliano inoltre i vari tipi di piante grasse per il rinverdimento di scarpate, tracce di scavi, ecc.

Appendice B

Le piante sottoelencate sono consigliate per le zone B e C indicate all’Art. 55.

ALBERI

Acacia longifolia – Acacia
Acacia saligna
Cupressussempervirens
Juniperussabina – Ginepro
Juniperus squamata Juniperus virginiana
Lauruscerasus – Lauro
Laurusnobilis – Alloro
Olmus campestris

ALBERETTI E ARBUSTI

Crataegus glabra
Elaeagnus pungens
NeriumOleander Olea fragrans – Oleandro
Pyracantha (varietà) – Pyracantha
Pittosporurntobira – Pittosforo
Vilburnumtinus – Lentaggine
Chamaerops (humilis)

CESPUGLI E RAMPICANTI

Vite vergine americana
Lonicera Japonica Halliana – Caprifoglio
Senecio cineraria – Cineraria
Vinca Maior – Pervinca
Cineraria Marittima Ficus repens

Appendice C

Le piante sottoelencate sono consigliate per le zone C indicate all’Art. 55.

ALBERI

Callistemon Lanceolatus
Magnolia grandiflora – Magnolia
Parkinsonia aculeata
Prunus lusitanica – Lauro del Portogallo

ALBERETTI E ARBUSTI

Aucuba Japonica (varietà)
Berberis (varietà)
Cotoneaster (varietà)
Elaeagnuspungens aureo variegata
Hibiscus rosa-sinensis
HibiscusSyriacus
Lagerstroemia indica
MahoniaaquifoliumMahoniafortunei
Mahonialamarifolia
Nandina domestica
Raphiolepis umbellata ovata

CESPUGLI RAMPICANTI

Bouganvillea (varietà) Bouganvillea

Chrysantemun (varietà) Crisantemi, margherite

Gazania (varietà)  Gazania

Hedera (varietà)  Edera

Hydrangea Hortensia Ortensia

Lantana camara  Lantana

Plumbago capensis

Rhyncospermum  Jasminoide Falso Gelsomino

Rosa (varietà) Rosa

ALBERI DA FRUTTO

ln queste zone è consentito mettere a dimora le piante da frutto tipiche della regione.

Appendice D

È proibito mettere a dimora i seguenti tipi di piante salvo speciale deroga da esaminare volta per volta

ALBERI

Eucalyptus (varietà) – Eucalypto
Palme di alto fusto (varietà)
Pinus (carietà) – Pino
Populuseuroamericanus – Pioppo euroamericano
SalyxBabylonica – Salica piangente

7 Insegne, tende, cartelli pubblicitari, impianti per manifestazioni sportive e similari ed altre di carattere generale

Premessa

Le norme che seguono vogliono costituire soprattutto disposizioni di carattere generale, utili per la presentazione e lⁱesame di installazioni, oggetto di questa regolamentazione.

ln questo campo è difficile poter definire una modellistica sia in termini grafici sia in termini cromatici, in quanto le componenti, soprattutto nel campo delle insegne, sono molteplici, che vanno dal tipo di attività, al luogo in cui essa si svolge, all’aspetto architettonico dell^timmobile, al marchio della ditta richiedente, ecc.

È possibile tuttavia individuare disposizioni di carattere generale, in grado di regolamentare le modalità di presentazione delle richieste di approvazione, ed una maggiore razionalizzazione nella localizzazione di certe installazioni. Il Comitato di Architettura dovrà caso per caso valutare la richiesta, in funzione dei luoghi e delle circostanze.

Art. 58 – TIPO Dl INSTALLAZIONI

Le disposizioni che seguono interessano le seguenti installazioni:

Le disposizioni che seguono interessano le seguenti installazioni:

Insegne per attività commerciali, industriali, artigianali, professionali, per uffici, locali ed aree di interesse generale, ed altre similari.

Installazioni di tende parasole per vetrine di ambienti commerciali, similari, e per uso abitazione.

Esposizione di bandiere, striscioni, cartelloni di carattere pubblicitario, sportivo, e di altro tipo.

Installazione di strutture ed attrezzature per avvenimenti sportivi, culturali ed altre similari.

Esposizione di cartelli con indicazioni particolari relativi ad immobili.

Art. 59 – DOMANDA Dl APPROVAZIONE

Art. 60 – NORME PARTICOLARI

Insegne

a) Materiali: Salvo casi particolari si sconsiglia l’uso di materiale plastico.

b) Illuminazione: Salvo casi particolari, non sono ammesse insegne luminose. L’illuminazione delle insegne può essere realizzata con luce indiretta o riflessa.

Art. 61 – CARTELLI INDICANTI “VENDESI” E “AFFITTASI”

È assolutamente vietata l’affissione di questi cartelli su finestre (anche se all’interno), porte e pareti esterne dell’immobile a cui si fa riferimento. Informazioni di questo tipo sono ammesse solamente su speciali bacheche che possono essere installate, previa approvazione del Comitato di Architettura del Consorzio, lungo i passaggi ed aree pubbliche.

8 Gruppi elettrogeni

Premessa

Al fine di evitare o limitare al massimo il disturbo ai Consorziati, derivante dal rumore, dalle vibrazioni, dai gas di scarico dei motori dei gruppi elettrogeni che sono e saranno installati nel territorio consortile, il Comitato di Architettura del Consorzio Costa Smeralda ha ritenuto necessario varare le norme che seguono, che ogni Consorziato interessato dovrà osservare nel reciproco ,rispetto del quieto vivere dei Consorziati che abitano nella zona circostante al punto di installazione dell’impianto.

Art. 62 – TIPI Dl INSTALLAZIONE

In relazione al loro utilizzo, l’installazione di gruppi elettrogeni può essere di due tipi:

Questo tipo di installazione è di carattere provvisorio ed interessa in maniera particolare i cantieri edili, per i quali non è possibile un allaccio di energia elettrica

Gli impianti in questione vengono utilizzati soprattutto da strutture di pubblico interesse (Alberghi, uffici, infrastrutture, ecc.). Entrambi i tipi di installazione devono garantire il minor disturbo possibile, e pertanto devono essere osservate le regole che seguono.

Si tratta di installazione facente parte degli impianti generali di un fabbricato e quindi avente carattere di emergenza.

Gli impianti in questione vengono utilizzati soprattutto da strutture di pubblico interesse (Alberghi, uffici, infrastrutture, ecc.).

Entrambi i tipi di installazione devono garantire il minor disturbo possibile, e pertanto devono essere osservate le regole che seguono.

Art. 63 PRESENTAZIONE DOMANDA AL COMITATO Dl ARCHITETTURA

Chiunque intenda installare un gruppo elettrogeno di qualunque tipo, anche a carattere provvisorio, nell’ambito del territorio consortile, deve presentare formale richiesta scritta al Consorzio Costa Smeralda osservando le  Linee Guida e quanto previsto agli artt. 1, 2 e ss. del presente Regolamento.

Art. 64 – CONTROLLI

Ad installazione avvenuta, prima che si proceda alla messa in esercizio del gruppo elettrogeno, alla Segreteria del Comitato di Architettura del Consorzio Costa Smeralda, deve essere consegnata copia degli eventuali nulla osta di legge, rilasciati dagli Enti Pubblici preposti al controllo degli impianti in questione.

ln ogni caso, l’installazione del gruppo elettrogeno è sempre subordinata alla preventiva autorizzazione da parte del Comitato di Architettura del Consorzio. Il grado di pressione sonora determinato dal gruppo elettrogeno che si intende installare, non deve essere superiore ai 35 decibel, misurati al confine della proprietà nella quale è prevista l’installazione e con un impianto a massimo regime.

Il proprietario dell’impianto dovrà procedere a sua cura e spese, ed alla presenza di un rappresentante del Consorzio Costa Smeralda ad effettuare la misurazione dei decibel, mediante specifico strumento, e detta misurazione dovrà essere fatta in ore in cui il grado di rumorosità naturale della zona sia il più basso possibile.

Non è inoltre ammessa l’immissione diretta nell’aria di gas di scarico che devono invece passare attraverso filtri che riducono al massimo il grado di tossicità.

Per quanto concerne le installazioni temporanee, ad utilizzo continuo da parte di imprese costruttrici, si dovranno osservare anche le norme relative ai lavori durante l’alta stagione.

A titolo esemplificativo si allega una tabella, ricavata da un manuale di acustica applicata, una classificazione dei rumori, valutati in decibel, ed il rispettivo livello di pressione sonora.

APPENDICE

Valori relativi alla pressione acustica (decibel) di alcune significative

fonti sonore.

1. – Livello di pressione sonora giudicato intollerabile
2. – Livello di pressione sonora giudicato molto rumoroso
3. – Livello di pressione sonora giudicato rumoroso
4. – Livello di pressione sonora giudicato tranquillo
5. – Livello di pressione sonora giudicato molto tranquillo

: db. 140

130

120

: db. 110

90

: db. 80

70

60

: db. 50

40

35-40

.• db. 20

Aereo militare in decollo a mt. 30.

Trivellazioni pneumatiche (al posto operatore).

Sala caldaie in max esercizio o sala macchine di nave a max velocità.

Pressa automatica (posto operatore); laminatoio (posto operatore); tessitura; tornitura automatica; pensiline metrò max esercizio; sala stampa.

Autocarro pesante a 6 mt. di distanza; perforatore pneumatico da cantiere.

Marciapiedi di strada con traffico intenso; ufficio con macchine tubolatrici.

Apparecchio radio a volume alto in abitazioni.

Ristorante di grande magazzino tipo snack bar o self service.

Conversazione tra due persone a mt. 1 di distanza; ufficio pubblico.

Zona urbana periferica.

Conversazione bisbigliata a mt. 2 di distanza.

Rumore di fondo sala di registrazione in studi T.V.

INDICE

CAPITOLO 1 OGGETTO DELREGOLAMENTO

Art. 1 – Opere tutelate 1

CAPITOL0 2 NORME GENERALI

Art. 2 – Domanda di licenza di costruzione 4

Art. 3 – Esame progetti ed azioni preventive contro le trasgressioni  4

Art. 4 – Termine di validità dell’approvazione  4

Art. 5 – Varianti  5

Art. 6 – Inizio lavori  5

Art. 7 – Lavori di costruzione durante l’alta stagione  5

Art. 8 – Scavi con uso di esplosivo  5

Art. 9 – Norme igieniche e di pulizia del cantiere  5

Art. 10 – Rifiuti, interventi contro insetti e roditori  6

Art. 11 – Misure antincendio  6

Art. 12 – Pubblicità e segnaletica  6

Art. 13 – Illuminazione esterna  6

Art. 14 – Campings  6

Art. 15 – Antenne  6

Art. 16 – Sciorinamento di biancheria od altro  7

Art. 17 – 17 bis – Trasgressioni e penalità  7

Art. 18 – Ritrovamenti archeologici e storici  7

Art. 19 – Integrazioni al Regolamento  8

Art. 20 – Rispetto del Regolamento Edilizio Comunale  8

CAPITOL0 3 PIANI Dl LOTTIZZAZIONE

Art. 21 – Aree assoggettate a piano di lottizzazione  9

Art. 22 – Domanda di approvazione  9

Art. 23 – Particolari dei progetti ed allegati  10

Art. 24 – Varianti  11

Art. 25 – Esecutività dei piani di lottizzazione  12

CAPITOL0 4 OPERE Dl URBANIZZAZIONE PRIMARIA INFRASTRUTTURE

Art. 26 – Classificazione delle opere  13

Art. 27 – Viabilità  13

Art. 28 – Parcheggi pubblici  16

Art. 29 – Rete di distribuzione idrica ed opere accessorie

Art. 30 – Rete fognaria ed impianti

Art. 31 – Rete di distribuzione elettrica ed opere accessorie  18

Art. 32 – Rete di distribuzione telefonica  18

Art. 33 – Fase esecutiva delle opere  19

Art. 34 – Fase di collaudo delle opere  19

Art. 35 – Fase di gestione delle opere  19

CAPITOL0 5 FABBRICATI ED OPEREACCESSORIE

Art. 36 – Indice di edificabilità  20

Art. 37 – Altezze e distanze  20

Art. 38 – Metodo di misurazione  20

Art. 39 – Particolari dei progetti allegati  20

Art. 40 – Accettabilità del progetto  22

Art. 41 – Inizio dei lavori  23

Art. 42 – Spazi liberi  23

Art. 44 – Estetica architettonica  23

Art. 45 – Facciate, muri di cinta, materiali e tinte  24

Art. 46 – Tetti, camini e tettoie  24

Art. 47 – Accessori esterni  24

Art. 48 – Pavimentazioni esterne 

Art. 49 – Rivestimenti con muratura in pietra  24

CAPITOLO 6 SISTEMAZIONI ESTERNE E GIARDINI

Art. 50 – Aree assoggettate a sistemazioni e ad opere di giardinaggio  25

Art. 51 – Opere soggette ad approvazione  25

Art. 52 – Presentazione progetti  26

Art. 53 – Termini di presentazione dei progetti e della realizzazione delle opere  27

Art. 54 – Manutenzione  27

Art. 55 – Tipi di piante  27

Art. 56 – Trasgressioni e penalità  28

Art. 57 – Rispetto del Regolamento Edilizio Comunale  28

Appendici 29-30-31

CAPITOLO 7 – INSEGNE, TENDE, CARTELLI PUBBLICITARI, IMPIANTI PER MANIFESTAZIONI SPORTIVE E SIMILARI ED ALTRE DI CARATTERE GENERALE

Art. 58 – Tipo di installazioni  32

Art. 59 – Domanda di approvazione  32

Art. 60 – Norme particolari  34

Art. 61 – Cartelli indicanti “Vendesi” e “Affittasi”  34

CAPITOLO 8 – GRUPPI ELETTROGENI

Art. 62 – Tipi di installazione  35

Art. 63 – Presentazione domanda al Comitato di Architettura  35

Art. 64 – Controlli  36

Appendice  37

LINEE GUIDA

Per la documentazione progettuale integrative al Regolamento Edilizio

Il presente documento, finalizzato a codificare in veste contemporanea le linee guida dell’architettura della Costa Smeralda, è redatto con l’intento di valorizzare l’estetica complessiva del Consorzio come valore inestimabile sia dal punto di vista architettonico che paesaggistico, e di rispondere allo stesso tempo alle nuove esigenze funzionali dei Consorziati.
Tale documento dovrà essere utilizzato come supporto integrativo al vigente Regolamento Edilizio nella redazione delle nuove proposte progettuali, e sarà di tutela e ausilio ai Consorziati e ai loro progettisti.

Introduzione

Il Consorzio Costa Smeralda, nato negli anni Sessanta per iniziativa visionaria del Principe Karim Aga Khan e di un gruppo di architetti, in particolare Luigi Vietti, Michele Busiri Vici e Jacques Couëlle, fondatori anche del Comitato di Architettura, si configura come un caso studio eccezionale nell’ambito dell’architettura e dell’urbanistica mediterranea.
L’area, immersa nel sensazionale paesaggio di questo tratto della Sardegna, si è distinta per un approccio all’edificazione che ha sapientemente coniugato rispetto per l’ambiente naturale, tradizione architettonica locale e innovazione.
Le strategie progettuali sostenute dal Consorzio, sin dalla sua fondazione, sono state guidate da alcuni temi cruciali, quali la ricerca di armonia con la topografia del terreno o l’utilizzo di materiali tradizionali e di colori in sintonia con l’ambiente circostante, riflettendo una profonda comprensione e rispetto per l’unicità del paesaggio nel quale ci si trova a intervenire.
Gli illustri esempi architettonici realizzati dai primi architetti attivi in Costa Smeralda, alcuni edifici divenuti iconici, dimostrano un approccio progettuale che esalta la fluidità interno-esterno, il rapporto equilibrato tra pieni e vuoti e un dialogo organico con il paesaggio circostante.
Con il tempo la ricerca di alcune qualità estetiche, temi fondanti e caratteristiche stilistiche nei progetti architettonici, è diventata più sfocata.
Per questo, oggi, nell’ambito della predisposizione delle nuove linee guida per il Consorzio, emerge con urgenza la necessità della ricerca di un linguaggio architettonico che, pur radicato nella tradizione e nei valori del Regolamento Edilizio vigente, si proietti con determinazione verso il futuro.
Le sfide contemporanee, soprattutto quelle legate alla sostenibilità ambientale, richiedono un ripensamento e un’evoluzione dei criteri progettuali. Le nuove esigenze funzionali, che includono l’integrazione di tecnologie verdi, devono essere affrontate con soluzioni innovative che rispettino l’integrità e l’identità del paesaggio della Costa Smeralda.
Il dialogo tra passato e futuro si rivela fondamentale per la definizione delle linee guida. Questo implica non solo la conservazione degli elementi storico-architettonici che hanno definito l’identità della Costa Smeralda, ma anche l’adozione di un approccio progettuale che sia flessibile, sostenibile e attento alle nuove dinamiche sociali ed ecologiche.
La sfida è quella di delineare architetture che, pur essendo profondamente contemporanee, mantengano un dialogo costante con la storia, la cultura dei luoghi e il paesaggio mediterraneo, testimoniando un equilibrio dinamico tra conservazione e innovazione.
Il ruolo dei progettisti diventa quindi cruciale: essi sono chiamati a interpretare e a tradurre in forma concreta questo orientamento, lavorando in un contesto che, pur essendo fortemente caratterizzato da una ricca eredità storica e culturale, richiede un continuo aggiornamento e una sensibile interpretazione delle esigenze contemporanee.
La Costa Smeralda, con il suo straordinario patrimonio paesaggistico e architettonico, si pone quindi come un laboratorio unico, nel quale è possibile rimanere da una parte radicati ad alcuni aspetti caratteristici di una tradizione d’eccellenza, dall’altra sperimentare nuovi modelli di sviluppo sostenibile che possano servire da esempio non solo per il Mediterraneo, ma per l’architettura mondiale.

Premesse storico-critiche

I prototipi architettonici della Costa Smeralda: analisi di alcuni esempi virtuosi

Di seguito, si procede a un’analisi storico-critica delle caratteristiche di alcune opere seminali che hanno segnato l’inizio della progettazione della Costa Smeralda.

Tale esame volge lo sguardo ai precursori stilistici, per evitare la dissonanza e la sovrapposizione di linguaggi formali che possono emergere nelle evoluzioni susseguenti.

L’indagine si focalizza, pertanto, su alcune delle realizzazioni architettoniche degli anni Sessanta ad opera dei tre architetti pionieri: Luigi Vietti, Michele Busiri Vici e Jacques Couëlle.

Queste realizzazioni fungono infatti da “archetipi” nella definizione del vocabolario progettuale e di alcune sostanziali direttive estetiche che possono ancora essere utili, se rilette e reinterpretate in chiave contemporanea, per i progetti futuri.

Obiettivi:

• Identificare e disarticolare gli assunti progettuali, le forme e i principi che hanno costituito la matrice da cui è scaturita la lingua architettonica condivisa dai protagonisti della prima stagione della Costa Smeralda

• Comprendere come tali espressioni abbiano contribuito a codificare un ethos architettonico distintivo, intrinsecamente legato all’identità della Costa Smeralda

• Facilitare nell’identificazione e nel riconoscimento delle radici di un linguaggio comune, del quale molti aspetti si dimostrano ancora validi

• Sviluppare una sensibilità e un’attenzione specifica e particolare, che deve intervenire quando ci si trova a operare su edifici nei quali si riscontrano i suddetti aspetti di qualità ed eccellenza

• Porre le basi di una cultura condivisa che stimoli anche alla ricerca storica come base solida sulla quale appoggiarsi per rilanciare alcuni temi chiave nel progetto contemporaneo

N.B. A tal fine si allega alle presenti linee guida un documento di studio storico-critico, intitolato “Costa Smeralda. La definizione di uno stile”.

Il documento può servire per avvicinare i progettisti alla storia e alla cultura dei luoghi.

Dopo una breve presentazione degli architetti protagonisti della fase originaria della Costa Smeralda, in particolare Luigi Vietti, Michele Busiri Vici e Jacques Couëlle, sono redatte alcune schede relative ad opere scelte dei tre maestri, nelle quali, oltre a un testo descrittivo corredato da disegni originali e fotografie d’epoca, sono evidenziati in particolare i caratteri stilistici e i dettagli architettonici.

Individuazione sintetica delle caratteristiche principali dello “stile Costa Smeralda”

1. Inserimento nel paesaggio

Nella storia della definizione dei caratteri stilistici della Costa Smeralda importanza primaria ha l’integrazione delle opere nel paesaggio. L’approccio favorisce un dialogo costante tra costruito e naturale, attraverso il quale le strutture emergono dal terreno con un senso di appartenenza organico.

Caratteristiche principali adottate negli interventi:

• Rispetto della natura e studio accurato della topografia del terreno

• Progettazione delle volumetrie che segue e accompagna l’andamento morfologico

• Inclusione dell’opera nel quadro architettonico e paesaggistico con valorizzazione di andamenti e visuali

• Preservazione e messa in valore della vegetazione preesistente

• Utilizzo di vegetazione autoctona per mimetizzare il costruito e arricchire il rapporto interno/esterno

2. Riferimenti alla cultura architettonica mediterranea e alla tradizione sarda e gallurese

Nelle opere degli architetti della prima stagione della Costa Smeralda è presente un forte legame con la tradizione vernacolare, in particolare sarda. Gli architetti hanno reinterpretato elementi tradizionali come scale, terrazze, tettoie, pergole, corti, tetti a coppi e volte a botte, integrandoli con tecniche moderne e materiali locali.

Caratteristiche principali adottate negli interventi:

• intonaci grezzi, con finiture che riflettono colori e textures del paesaggio naturale

• pietra locale lasciata a vista o trattata in modo grezzo per mantenere un aspetto naturale e rustico

• uso di travi lignee

• impiego di strutture in cemento armato per le forme e i volumi di maggiore complessità

• uso di tegole, canne e altri materiali locali

• uso di ceramiche di produzione locale per i rivestimenti interni e i pavimenti

• coperture piane o a falda (arricchite da comignoli scolpiti e altri elementi distintivi)

• uso di parapetti in ferro battuto realizzati artigianalmente

• impiego di tecnologie moderne e studio ad hoc di soluzioni impiantistiche all’avanguardia per il periodo

Criteri di Revisione Progettuale del Comitato di Architettura

Il presente documento stabilisce i criteri di revisione adottati dal Comitato per valutare i progetti proposti, con un focus particolare sui progetti residenziali. Questi criteri sono essenziali per promuovere un ambiente armonioso e funzionale che rispetti le peculiarità di ogni contesto.

1. Articolazione Compositiva:

Priorità alla riduzione della percezione di massa attraverso la variazione di volumi, terrazzamenti, e una progettazione sensibile al contesto, che valorizzi il paesaggio naturale e architettonico.

2. Integrità Progettuale:

Coerenza e autenticità in forma, stile, materiali e dettagli, per arricchire il contesto con progetti che mostrino un equilibrio tra innovazione e rispetto della tradizione.

3. Sostenibilità:

Implementazione di pratiche sostenibili, dall’efficienza energetica all’utilizzo di materiali a basso impatto ambientale, per enfatizzare la durabilità e l’integrazione con l’ambiente.

4. Conservazione:

Tutela e valorizzazione delle strutture storiche e del paesaggio, per mantenere l’identità e il carattere del luogo.

5. Paesaggistica:

Gestione e arricchimento del verde attraverso la selezione di specie native e la protezione della vegetazione esistente, integrando le nuove piantumazioni in modo armonioso con l’ambiente circostante.

6. Illuminazione Paesaggistica:

Design dell’illuminazione che accentui gli elementi del paesaggio minimizzando inquinamento luminoso e abbagliamento, favorendo un approccio che valorizzi gli spazi esterni con discrezione.

7. Compatibilità Architettonica:

Promozione di un dialogo tra il nuovo e l’esistente, attraverso l’uso di materiali, proporzioni e stili che rispettino la varietà architettonica del contesto.

8. Accesso e Circolazione:

Progettazione attenta dei percorsi di accesso e della circolazione pedonale e veicolare per garantire funzionalità, sicurezza e integrazione con il paesaggio.

9. Piscine e Corpi d’Acqua:

Integrazione di elementi acquatici che si armonizzino con l’ambiente, bilanciando estetica e funzionalità e tenendo conto dell’impatto sul contesto.

10. Privacy:

Strategie progettuali per massimizzare la privacy, utilizzando posizionamenti e schermature intelligenti per ridurre l’impatto visivo e acustico tra le proprietà.

11. Condivisione del Panorama:

Salvaguardia delle viste panoramiche, attraverso metodi progettuali che rispettino e valorizzino le vedute esistenti. È fondamentale considerare non solo le viste del lotto oggetto di intervento, ma anche quelle dei lotti adiacenti, che potrebbero essere impattati dagli interventi limitrofi. Questo approccio mira a promuovere un equo bilanciamento tra sviluppo e conservazione del panorama, proteggendo il valore visivo per tutte le parti coinvolte.

Principi Guida:

Approccio Olistico: I progettisti sono invitati a considerare questi criteri non come requisiti isolati, ma come parti di un approccio comprensivo che valorizzi ogni aspetto del progetto.

Dialogo con il Contesto: Ogni progetto deve nascere da un’attenta valutazione del contesto specifico, cercando un dialogo costruttivo tra nuovo e esistente.

Sostenibilità Integrata: La sostenibilità non è solo una questione di tecnologia, ma un principio da integrare in ogni fase del progetto, dalla scelta dei materiali alla gestione del cantiere.

Rispetto del Patrimonio: La conservazione del patrimonio culturale e naturale è fondamentale, con un impegno verso la protezione delle caratteristiche distintive della Costa Smeralda.

Questi criteri sono pensati per guidare verso soluzioni progettuali che rispondano alle esigenze attuali senza compromettere l’integrità e la bellezza del contesto della Costa Smeralda, promuovendo uno sviluppo armonioso e sostenibile per le future generazioni.

1 Articolazione Compositiva

L’articolazione di una struttura può essere migliorata attraverso una varietà di tecniche compositive, riducendo così la percezione di massa e scala. Queste tecniche si estendono dall’edificio principale alle strutture accessorie, dai muri di contenimento al paesaggio, creando un insieme armonioso che arricchisce il carattere del contesto. Una corretta combinazione di queste tecniche dipende dal contesto circostante e dal concept globale della progettazione del sito, assicurando coerenza e integrazione estetica. Un approccio coerente e integrato inoltre è fondamentale tanto in contesti naturali che in contesti più costruiti e urbanizzati, dove i nuovi progetti dovranno tenere conto di forme, dimensioni, materiali e scelte estetiche in armonia con le architetture preesistenti nell’intorno.

Progettazione del Sito

Nel contesto della progettazione residenziale, specialmente in aree collinari, la pianificazione del sito assume un ruolo di pari importanza rispetto alla progettazione dell’edificio stesso. In ambienti collinari, le tecniche di articolazione includono spesso il terrazzamento e la variazione sia nella configurazione dell’edificio che nella modellazione del sito. In contesti con topografie più uniformi, dove le variazioni del sito sono meno pronunciate, l’articolazione del design diventa ancora più cruciale per definire la scala, l’interesse visivo e il carattere distintivo dell’edificio. Questo approccio enfatizza l’importanza di una progettazione attenta e integrata che valorizzi il contesto naturale e architettonico dell’area residenziale.

Terrazzamento e Muri di Sostegno:

Nella progettazione di strutture di contenimento, laddove possibile, si indica:
1. Attingere dall’estetica e dalle funzionalità tipiche dello stile vernacolare e agricolo-tradizionale. È importante che sia la tipologia che i materiali utilizzati riflettano e rispettino le preesistenze architettoniche e culturali del luogo, garantendo che le nuove strutture si integrino armoniosamente con l’ambiente circostante e ne valorizzino il patrimonio storico e culturale.
2. Graduare i muri di sostegno seguendo la topografia naturale, utilizzando muri a terrazze invece di strutture alte quando necessario, e integrando il design paesaggistico per ridurre gli impatti visivi.
3. Ridurre al minimo l’altezza visibile dei muri di sostegno, evitando strutture esposte lungo il perimetro dell’edificio e aree di riempimento eccessive.
4. Utilizzare materiali che si armonizzino con l’ambiente naturale e riducano l’impatto visivo dei muri, ad esempio attraverso la piantumazione per ammorbidire l’aspetto e promuovere l’integrazione con l’ambiente naturale.

Cortili e Spazi Aperti:

Cortili, terrazze e altri spazi esterni non sono solo elementi funzionali, ma assumono anche rilevanza estetica per la proprietà. Con una progettazione oculata, questi spazi possono contribuire significativamente all’articolazione dell’edificio, riducendo la massa visiva e creando aree secondarie che forniscano privacy, zone d’ombra e una più ricca qualità percettiva, definita dalla cura del dettaglio. La disposizione e il design degli spazi aperti devono essere ponderati per valorizzare le viste e favorire un’integrazione armoniosa dell’edificio con il suo ambiente naturale, sfruttando pienamente il potenziale del sito per migliorare sia l’estetica che la funzionalità complessiva della proprietà.
Le opere devono riflettere una particolare attenzione alla scala umana, attraverso una progettazione spaziale accurata e ben pensata. L’armonizzazione tra il design dell’edificio e quello del sito è cruciale per sviluppare spazi aperti che contribuiscano a ridurre la percezione di massa dell’edificio e, allo stesso tempo, rispettino e valorizzino le vedute, la privacy e l’ambiente naturale sia della proprietà in oggetto che delle proprietà limitrofe.

Aree Esterne:

È essenziale dare pari importanza alla progettazione delle aree esterne rispetto a quelle interne. Questo approccio include:
1. La considerazione dell’ambiente costruito esistente e delle proprietà vicine durante la pianificazione degli spazi esterni.
2. L’integrazione tra gli spazi interni ed esterni per definire aree funzionali che trasmettano una dimensione e un’atmosfera adatte, contribuendo a una sensazione di continuità e coerenza tra l’interno e l’esterno della proprietà.

Massa, Scala e Forma dell’Edificio

La massa e la forma dell’edificio dovrebbero dialogare con lo stile architettonico circostante e rispettare le proporzioni e il carattere del contesto.

Massa dell’Edificio:

É fondamentale, per uno studio compositivo delle masse edilizie:
1. Valutare con attenzione la massa dell’edificio e la sua articolazione volumetrica, considerando come essa venga percepita nel paesaggio, tanto dalle vedute interne al lotto quanto da quelle esterne. L’eventuale suddivisione in volumi distinti, attraverso operazioni compositive quali slittamenti, sfalsamenti e variazioni di quota, deve essere il risultato di una lettura attenta del contesto e non un’applicazione meccanica.
2. Modellare l’edificio in base alla pendenza del terreno, mantenendo proporzioni e forme coerenti con lo stile architettonico e integrate armoniosamente con l’orografia circostante.
3. Incorporare elementi architettonici e dettagli che rendano varia e diversificata la forma dell’edificio, contribuendo all’interesse visivo e alla riduzione della scala percepita.

Composizione Architettonica, Elementi e Dettagli

I dettagli architettonici come portici, cornici per le finestre e variazioni nei materiali contribuiscono alla composizione complessiva dell’edificio, arricchendo le sue qualità e rafforzando il legame delle nuove costruzioni con i caratteri stilistici tipici della Costa Smeralda.

Composizione Architettonica:

Per un appropriato approccio alla composizione nei nuovi progetti è indicato:
1. Utilizzare elementi architettonici per diversificare la forma dell’edificio, introducendo dettagli e variazioni tra diversi materiali lungo le superfici murarie e integrando spazi abitativi all’aperto in modo armonioso.
2. Progettare finestre e porte per creare interesse visivo, incorniciando aperture e recessi per variare la superficie muraria.
3. Articolare la forma dell’edificio attraverso diversificazioni di materiali, colori e texture, mantenendo coerenza con lo stile architettonico circostante.
4. È cruciale applicare miglioramenti architettonici coerenti su tutti i lati dell’edificio, specialmente quando più lati sono visibili, come in posizioni d’angolo o su pendii.
5. Arretrare le aperture delle finestre per creare variazione e enfatizzare i giochi di luce e ombra.

Coperture:

Nello studio delle coperture è indicato:
1. Determinare una forma di tetto appropriata in base allo stile architettonico, al sito e al contesto.
2. Qualora si opti per una copertura piana trattata a terrazzo, si suggerisce l’uso di pavimentazioni in pietra naturale. Questa scelta non solo migliora l’estetica della copertura, ma garantisce anche resistenza e durabilità, integrandosi armoniosamente con l’ambiente circostante.
3. Per le coperture piane che non sono trattate a terrazzo, si predilige l’utilizzo di tetti a piantumazione o ricoperti di ghiaino. I tetti a piantumazione, noti anche come tetti verdi, offrono numerosi vantaggi, tra cui isolamento termico, assorbimento delle acque piovane e miglioramento della qualità dell’aria. Il ghiaino, invece, fornisce una soluzione semplice ma efficace per la protezione e l’isolamento del tetto, contribuendo al contempo a un’estetica sobria e naturale.

2 Integrità Progettuale

L’integrità del design degli edifici e le relazioni con l’ambiente circostante sono fondamentali per un corretto esito progettuale che deve derivare da una adeguata coerenza nella forma, nello stile, nei materiali e nei dettagli, arricchendo così la qualità complessiva e il carattere del contesto. Questo principio deve essere mantenuto in tutte le fasi del processo progettuale, includendo nuove costruzioni, aggiunte e ristrutturazioni, così come strutture accessorie e progetti di paesaggio.

Concept Architettonico

Un approccio coordinato al design, basato su un concept chiaro e rispettoso del contesto, è essenziale, e si basa su una serie di accorgimenti quali:
1. L’attenzione a un’idea progettuale coerente uniforme in tutta la proprietà, che rifletta un tema coerente nelle forme dell’edificio, nei materiali e nei dettagli.
2. L’attenzione al rispetto, nella forma complessiva dell’edificio, dello stile architettonico appropriato, utilizzando materiali e dettagli autentici che contribuiscano all’integrità architettonica e all’armonia con il contesto circostante.
3. L’attenzione all’integrazione tra i caratteri nuovi e distintivi di ogni edificio e il carattere complessivo del contesto, evitando la ripetizione seriale tra le proprietà ma anche eccessive variazioni e dissonanze rispetto al contesto preesistente.

Dettagli Architettonici

I dettagli conferiscono scala e interesse visivo all’edificio, sottolineando l’attenzione per la qualità e l’estetica.
È quindi fortemente consigliato:
1. Utilizzare dettagli distintivi coerenti con lo stile architettonico della Costa Smeralda, prediligendo l’uso di materiali locali.
2. Assicurarsi che i dettagli siano proporzionati e integrati nell’edificio, contribuendo alla sua coerenza e individualità.

Verande e Pergolati

L’uso di verande e pergolati può influenzare significativamente lo stile di ogni costruzione ed esse devono essere integrate in modo armonioso.
Risulta quindi opportuno:
1. Nel progettare o ristrutturare spazi esterni, privilegiare l’uso di pergole realizzate in cannucciato, a condizione che siano ben mantenute e sottoposte a regolare manutenzione. Questo tipo di pergola aggiunge un dettaglio naturale e nella relazione con l’ambiente esterno e si lega con la tradizione locale, ma richiede ovviamente anche un impegno costante per preservarne l’aspetto e la durata nel tempo.
2. Per i nuovi interventi, mantenere un equilibrio e una giusta proporzione tra le verande coperte e le pergole. Questo aiuta a definire spazi esterni che siano funzionali, esteticamente piacevoli e in armonia con l’intero contesto architettonico. La scelta tra veranda coperta e pergola dipende dallo stile dell’edificio, dalla funzionalità desiderata e dalle esigenze climatiche della zona.
3. Prediligere l’uso di sostegni verticali che siano in coerenza sia con il contesto in cui l’intervento si inserisce, sia con l’architettura proposta o già esistente. La selezione dei materiali e del design dei sostegni verticali dovrebbe mirare a integrarsi con l’ambiente circostante, rispettando l’estetica e lo stile dell’edificio, e contribuendo all’armonia complessiva dell’intervento.

Materiali e Tonalità Cromatiche

I materiali devono essere scelti con cura per garantire coerenza e armonia nel design complessivo.
È fondamentale dunque:
1. Prediligere i materiali del luogo e utilizzarli in modo coerente con le caratteristiche architettoniche, progettando transizioni armoniose tra i diversi materiali utilizzati.
2. Quando si interviene in contesti abitativi consolidati e tipici del luogo, è consigliabile privilegiare l’uso di intonaci materici che riflettano i colori delle terre e dell’ambiente naturale circostante, come ad esempio quelli realizzati con tecniche tipiche del palettato alla sarda. Questa scelta favorisce un’integrazione armoniosa con il contesto preesistente e ne valorizza le caratteristiche.
3. In situazioni dove gli interventi si discostano dalle preesistenze, le proposte devono mantenere una coerenza con la tipologia architettonica e le caratteristiche compositive del progetto.

Strutture Accessorie e Gestione di Apparecchiature di Servizio

Le strutture aggiuntive devono essere progettate con attenzione per integrarsi con il sito e la struttura principale.
Si indica quindi di:
1. Progettare le strutture accessorie in armonia con la struttura principale, mantenendo con chiarezza il loro carattere subordinato e facendo in modo che contribuiscano alla definizione del carattere complessivo della proprietà.
2. Per le torri ascensori o altre strutture simili: non devono apparire come elementi isolati o autonomi, ma piuttosto come il risultato di un attento studio compositivo. Specifica attenzione dovrebbe essere dedicata al modo in cui queste strutture si collegano al cielo, ovvero al loro profilo superiore e all’impatto visivo che hanno sul paesaggio urbano o naturale. Lo sviluppo di queste strutture richiede una progettazione che consideri attentamente aspetti come materiali, forma, colore e texture, in modo che si armonizzino con gli edifici esistenti. L’approccio ideale è quello di intendere queste aggiunte non solo come funzionali, ma anche come opportunità per arricchire esteticamente il paesaggio e contribuire al valore architettonico complessivo del sito.
3. Per l’installazione di colonnine elettriche: è cruciale considerare la loro integrazione visiva nel contesto architettonico, gli elementi non dovrebbero essere installati in modo isolato o ripetitivo. È preferibile posizionarli vicino o addossati a elementi verticali esistenti, come muri, colonne o altre strutture architettoniche, in modo da mitigarne l’impatto visuale. È importante che le colonnine o gli sportelli siano coerenti con lo stile e la tipologia architettonica dell’ambiente in cui si inseriscono. Questo significa scegliere design e colori che si armonizzino con l’architettura circostante, contribuendo a un aspetto unitario e coerente. La considerazione dello stile architettonico è fondamentale per garantire che queste installazioni non solo siano funzionali, ma anche esteticamente integrate nell’ambiente urbano o naturale.
4. È importante posizionare gli elementi di utilità e le apparecchiature meccaniche in modo da minimizzare l’impatto visivo e acustico sulla comunità circostante.
5. Gli elementi di utilità e le apparecchiature meccaniche dovrebbero essere idealmente collocati all’interno delle strutture edilizie, con un orientamento che minimizzi la trasmissione del suono verso i vicini.
6. Le aree dedicate alla raccolta dei rifiuti e ai servizi devono essere opportunamente schermate dalla vista pubblica, utilizzando soluzioni come recinzioni, siepi o altre barriere appropriate. È importante anche assicurare che queste aree siano adeguatamente dimensionate per contenere tutti i contenitori necessari per la gestione dei rifiuti e del riciclo.
7. La progettazione di aree dedicate alla raccolta dei rifiuti deve tenere conto non solo dell’aspetto funzionale, ma anche degli impatti estetici, acustici e olfattivi. Nel caso in cui non sia possibile integrare queste aree all’interno dei fabbricati, si raccomanda di ispirarsi alle architetture minori caratteristiche del territorio. Questo può includere il riferimento a strutture come pergole, elementi schermanti o manufatti che richiamino la tradizione agricola locale.

3 Sostenibilità e Integrazione Architettonica

Il design sostenibile, noto anche come “green design”, adotta un approccio olistico mirato alla durabilità della costruzione, all’efficienza energetica e delle risorse, alla qualità dell’aria interna e a una progettazione del paesaggio coerente con le condizioni climatiche del luogo. Questi obiettivi sono fondamentali per promuovere una costruzione che riduca l’impatto ambientale e realizzi spazi sani e confortevoli per gli occupanti.
È cruciale l’attenzione ai seguenti temi:
1. Durabilità Ambientale: Progettare edifici resistenti agli agenti atmosferici per ridurre i costi di manutenzione e l’impatto ambientale, utilizzando materiali con bassa energia incorporata e un ciclo di vita sostenibile.
2. Preferire materiali riciclati, rinnovabili, riciclabili e durevoli, contribuendo al carattere e all’integrazione dell’edificio con l’ambiente naturale.
3. Considerare gli impatti della luce solare e dell’ombra nell’orientamento dell’edificio per massimizzare l’illuminazione naturale e ridurre la necessità di illuminazione artificiale.
4. Utilizzare principi di design solare passivo e sostenibile per ridurre la dipendenza da sistemi meccanici di riscaldamento e raffreddamento, contribuendo a ridurre l’impronta di CO2 dell’edificio.
5. Favorire l’efficienza energetica attraverso l’utilizzo di tecniche di raffreddamento naturale, ombreggiatura e apparecchiature ad alta efficienza energetica.
6. Promuovere l’installazione di sistemi solari per ridurre la dipendenza da fonti energetiche non rinnovabili.
7. Implementare tetti freddi o verdi per migliorare l’efficienza energetica e contribuire positivamente all’ambiente.
8. Nell’introduzione di nuovi impianti in un contesto architettonico già esistente, è fondamentale che essi siano integrati in modo armonioso e attento. Questo richiede l’adozione di soluzioni architettoniche attentamente studiate, che rispettino sia il progetto in corso sia le strutture preesistenti. Una particolare attenzione dovrebbe essere dedicata ai dettagli fini, con l’obiettivo di preservare l’integrità estetica e funzionale degli elementi terminali come i tetti e le pergole, che spesso sono sede di installazione di impianti solari e fotovoltaici. È dunque sempre consigliato, qualora gli impianti siano inseriti su tetti e pergole, che sia progettato un bordo su tutti i lati e che gli elementi siano incassati all’interno delle strutture in maniera da non essere visualmente percepibili.
9. Le soluzioni adottate devono mirare a un equilibrio tra funzionalità e impatto visivo, prediligendo le superfici meno esposte e meno impattanti sulle vedute e sul panorama circostante. Questo può comportare, in alcuni casi, una riduzione dell’efficienza a favore di un maggiore rispetto del contesto visivo e architettonico. È importante che ogni nuovo impianto sia pensato non solo in termini di prestazioni, ma anche del suo corretto e adeguato inserimento nel tessuto architettonico e paesaggistico, per garantire un’integrazione che sia rispettosa sia dell’ambiente costruito che di quello naturale.
10. Nel caso di ristrutturazioni sostanziali e/o di costruzioni di nuove strutture ricettive, si richiede l’ottenimento dei certificati LEED e/o BREEAM. Questi certificati sono riconosciuti a livello internazionale e rappresentano un impegno concreto verso la sostenibilità ambientale. LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) e BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) forniscono linee guida e standard rigorosi per la progettazione, la costruzione e la gestione di edifici sostenibili. L’adozione di questi standard garantirà che le nuove costruzioni e le ristrutturazioni sostanziali non solo rispondano ai più elevati criteri di efficienza energetica e sostenibilità, ma anche che riducano l’impatto ambientale complessivo. Questi certificati incoraggiano l’uso responsabile delle risorse, la riduzione delle emissioni di CO2, l’adozione di tecnologie innovative e il miglioramento della qualità dell’ambiente costruito, contribuendo a creare spazi vivibili, efficienti e resilienti per le generazioni future.

4 Conservazione

Le strutture storiche che contribuiscono al carattere e all’identità di un luogo, laddove possibile, devono essere preservate.
I seguenti obiettivi di progettazione guidano al trattamento delle proprietà alle quali si riconosce valore storico e identitario:
1. Preservare le caratteristiche architettoniche e stilistiche per mantenere e valorizzare la qualità dell’edificio.
2. Mantenere e riparare le caratteristiche architettoniche e stilistiche originali, in particolare il design di portici, finestre e porte, per preservare l’aspetto storico dell’edificio. Qualora sia necessario realizzare nuove bucature, si suggerisce di farlo in coerenza con le bucature già esistenti per quanto riguarda, forma, dettagli e materiali.
3. Conservare e/o ripristinare le piantumazioni originali per mantenere l’ambientazione storica della proprietà.
4. Preservare la forma e i materiali originali del tetto per mantenere l’aspetto storico dell’edificio.
5. Nel contesto di interventi su strutture preesistenti, si raccomanda vivamente la conservazione di elementi come comignoli o altri componenti che sono diventati, nel tempo, distintivi e identificativi dei luoghi e hanno assunto valore iconico come testimonianze tangibili della storia e della cultura del luogo.
6. Quando necessario, si suggerisce di integrare tali elementi nella nuova proposta progettuale in modo che non solo siano conservati, ma anche valorizzati all’interno del contesto rinnovato. Questo approccio non solo rispetta il patrimonio storico e culturale, ma può anche aggiungere qualità e carattere al progetto, attraverso un dialogo proficuo tra il passato e il presente.
7. L’integrazione di questi elementi iconici richiede sensibilità e creatività, nella ricerca costante di un equilibrio tra mantenimento delle caratteristiche storiche e necessità di innovazione e funzionalità moderne. L’obiettivo è quello di realizzare interventi che siano rispettosi del passato, ma al tempo stesso orientati verso il futuro, in modo che il patrimonio architettonico esistente sia non solo preservato, ma anche arricchito.

5 Progettazione del Paesaggio

La progettazione del paesaggio svolge un ruolo fondamentale nel caratterizzare l’ambiente fisico e visivo della Costa Smeralda, e contribuisce alla sua percezione e considerazione come una delle comunità più rinomate del Mediterraneo. Gli obiettivi di progettazione sono orientati verso la conservazione, il miglioramento e la gestione sostenibile delle risorse naturali.
È fondamentale dunque attenersi ad alcune indicazioni, riguardo i seguenti punti:

Vegetazione Significativa Esistente:

1. Identificare e proteggere gli alberi e la vegetazione significativa esistente che contribuiscono al carattere ambientale e scenico del luogo. I progetti di sviluppo devono essere concepiti considerando la preservazione di queste risorse.
2. Collaborare con arboricoltori e architetti paesaggisti per sviluppare strategie di protezione durante la costruzione, incluse radici protette, irrigazione, recinzioni protettive e monitoraggio.

Nuove Piantumazioni:

1. Selezionare piante appropriate alla località, preferendo piante native che richiedono meno manutenzione e sostegno idrico.
2. Evitare design discordanti e non compatibili che possano alterare l’aspetto e il carattere della Costa Smeralda, preferendo soluzioni che contribuiscano positivamente al paesaggio.
3. Utilizzare pavimentazioni e materiali di drenaggio che favoriscano la permeabilità del terreno e riducano l’impatto idrico sulle risorse naturali.

6 Illuminazione Paesaggistica

L’illuminazione paesaggistica svolge un ruolo cruciale nell’accentuare gli elementi caratteristici del paesaggio e degli edifici. Tuttavia, è essenziale progettare l’illuminazione in modo da minimizzare gli impatti negativi sulle proprietà adiacenti e sull’ambiente circostante. Gli obiettivi di progettazione mirano a ridurre la dispersione di luce, l’abbagliamento e l’inquinamento luminoso.

È quindi indicato:
1. Utilizzare materiali edilizi esterni con finiture opache e non riflettenti per ridurre l’abbagliamento e la riflessione della luce solare. Evitare materiali altamente riflettenti come vetro o metallo lucido come materiali primari.
2. Posizionare le superfici riflettenti, inclusi finestre e lucernari, in modo che minimizzino l’abbagliamento e la dispersione di luce.
3. Progettare fonti di luce a basso livello, schermate e dirette verso il basso per evitare l’abbagliamento e concentrare l’illuminazione sui punti specifici che richiedono enfasi.
4. Preferire l’uso di luci a basso lume per accentuare strutture o vegetazione, evitando così l’eccessiva illuminazione del sito.
5. Minimizzare gli impatti dell’illuminazione ornamentale sulle proprietà circostanti e sulle viste pubbliche.
6. Nel progettare sistemi di illuminazione per contesti architettonici, è consigliabile evitare l’uso di luci lineari e continue. Invece, si deve preferire la definizione di un’atmosfera che giochi sull’alternanza di luce e ombra. Questo approccio consente di progettare un ambiente suggestivo e avvolgente, caratterizzato da un senso di profondità e intimità.
7. Si raccomanda inoltre di evitare l’utilizzo di colori e tonalità fredde nell’illuminazione. Tali colori possono risultare infatti intensi o artificiali, perturbando l’equilibrio naturale del contesto e determinando un effetto poco accogliente. Si predilige l’uso di tonalità più calde e morbide che si integrino con l’ambiente circostante, contribuendo a produrre un’atmosfera rilassata e invitante.

7 Compatibilità Architettonica

In particolare, per quanto riguarda le realizzazioni in contesti già urbanizzati, o comunque laddove è necessario il confronto con le preesistenze, è fondamentale:
1. Promuovere una varietà di materiali e stili architettonici che riflettano la diversità esistente nell’ambiente circostante, consentendo la coesistenza armoniosa di edifici tradizionali e contemporanei.
2. Mantenere proporzioni e scale congruenti con gli edifici circostanti, rispettando l’atmosfera del contesto senza rinunciare all’innovazione architettonica.
3. Integrare il nuovo sviluppo con il paesaggio esistente, prestando particolare attenzione all’orientamento degli edifici, alla disposizione degli spazi aperti e alla conservazione del patrimonio architettonico circostante.
4. Rispettare le tradizioni stabilite nel corso del tempo, prendendo ispirazione dalle caratteristiche distintive del luogo.
5. Preservare l’identità unica del luogo attraverso un approccio olistico che consideri non solo gli aspetti architettonici, ma anche i modelli di sviluppo storico, la topografia e la vegetazione circostante.

8 Accesso e Circolazione

L’accesso alle aree residenziali coinvolge il movimento di veicoli e persone tra spazi pubblici e privati. Le strade pubbliche, compresi marciapiedi e percorsi, devono restare accessibili in ogni ipotesi progettuale. Inoltre, l’accesso alle singole proprietà deve essere attentamente considerato e progettato per garantire praticità e sicurezza.

Vialetti, Accessibilità e Circolazione Pedonale

La progettazione dei vialetti e l’accesso ai parcheggi residenziali richiedono una considerazione attenta e una pianificazione preliminare per garantire l’accessibilità e una corretta integrazione con il contesto.
È dunque prioritaria una particolare cura nei seguenti temi progettuali:

Camminamenti Esterni:

1. Si favorisce l’impiego di materiali naturali per i camminamenti esterni, come la pietra in blocchi o lastre, incluse quelle di grande formato. Si considera altresì appropriato l’uso di pavimentazioni in mattoni, in battuto di cemento e/o a terrazzo, con colorazioni attentamente scelte per armonizzarsi con l’ambiente circostante. In situazioni dove l’orografia del terreno rende meno indicati interventi invasivi, si può valutare l’uso di pavimenti in legno flottante, realizzati con legno naturale. Questa scelta dovrebbe essere fatta anche per preservare le invarianze idrauliche del sito. Per quanto riguarda cordoli ed elementi terminali, è essenziale che siano pensati in maniera coerente con l’intero progetto, sia in termini di materiali che di design.

Pavimentazioni stradali:

1. Qualora non sia possibile utilizzare i materiali specificati per i camminamenti esterni, si suggerisce l’impiego di superfici bituminose. In queste circostanze, si raccomanda di scegliere colorazioni e tonalità che richiamino la terra battuta, per assicurare un’integrazione estetica e cromatica armoniosa con l’ambiente naturale e il contesto architettonico circostante.

Parcheggi:

1. È fortemente raccomandata una schermatura completa delle aree destinate a parcheggio per minimizzare l’impatto visuale. Qualora non sia possibile realizzare una schermatura totale, si suggerisce di limitare il numero di posti auto visibili a due o tre, al fine di ridurre l’impatto estetico.
2. Per i materiali da utilizzare nelle aree parcheggio, si raccomanda di seguire i principi già stabiliti per i camminamenti esterni. Si prediligano materiali naturali come blocchi o lastre di pietra, pavimentazioni in mattoni, battuto di cemento o terrazzo. Sono accettabili anche autobloccanti e ghiaino stabilizzato, purché le colorazioni si armonizzino con l’ambiente circostante. L’uso di asfalto e cemento a vista dovrebbe essere evitato, preferendo soluzioni che rispettino l’estetica e lo stile dell’architettura locale e del paesaggio naturale.
3. L’obiettivo è di integrare le aree parcheggio nell’ambiente circostante in modo armonioso, utilizzando materiali e design che rispettino la coerenza visiva e stilistica del contesto architettonico e naturale. Questo approccio contribuisce a creare un ambiente coesivo e piacevole dal punto di vista estetico.

Cancelli:

1. Si suggerisce di posizionare i cancelli d’ingresso, o quelli che vengono modificati, in modo da consentire uno spazio adeguato all’interno del lotto per l’attesa dei veicoli. Idealmente, questo spazio dovrebbe essere sufficiente per accogliere almeno un veicolo di dimensioni standard, evitando che questo si trovi sulla via pubblica durante l’attesa.
2. Si raccomanda l’uso di cancelli realizzati in legno o in metallo, scegliendo design sobri e in armonia con l’architettura locale e del lotto specifico, tenendo conto anche della relazione con i cancelli delle proprietà adiacenti per non determinare eccessivi contrasti nelle forme e nei materiali. Si sconsiglia l’uso di materiali metallici lucidi o riflettenti per evitare impatti visivi invasivi.
3. I cancelli devono avere dimensioni proporzionate rispetto al contesto architettonico e al lotto in cui si inseriscono. Si preferisce che la lunghezza dei cancelli non superi i 6-8 mt. In casi dove è necessaria un’apertura più ampia, si suggerisce di considerare la divisione del cancello in due o più sezioni, per mantenere l’equilibrio estetico e funzionale.
4. L’obiettivo è di selezionare cancelli che si integrino naturalmente con l’ambiente e l’architettura circostante, valorizzando sia la proprietà privata che il paesaggio urbano.
5. Oltre all’aspetto estetico, è importante considerare la funzionalità, la sicurezza e la facilità di manutenzione dei cancelli. La scelta deve essere quindi guidata da un equilibrio tra bellezza, praticità e durabilità nel tempo. È inoltre essenziale prevedere una manutenzione costante, in particolare per i cancelli visibili dall’esterno della proprietà, per garantire un decoro che valorizzi il contesto e sia a beneficio di tutti i consorziati.

10 Privacy

La massimizzazione della privacy è cruciale nel processo di revisione dei progetti per portare beneficio sia ai proprietari che ai vicini. Anche in contesti costieri e in situazioni topografiche particolari, un design attento può mantenere un adeguato livello di privacy visiva e acustica, rispettando il contesto in cui si interviene.
A tal fine è fondamentale tenere conto dei seguenti aspetti:
1. Le strutture devono essere posizionate considerando la privacy, evitando l’invasione visiva e acustica tra vicini. Ciò include la gestione della posizione delle finestre, degli spazi abitativi esterni e della circolazione all’interno della proprietà.
2. La collocazione delle aree di attività, sia interne che esterne (es. terrazze, piscine), deve minimizzare l’impatto sulla privacy dei vicini. Le tecniche da adottare includono la selezione strategica della posizione, l’uso di schermature come vegetazione o muretti esterni, e la predilezione di una progettazione che diriga le attività dei proprietari lontano dalle proprietà adiacenti.
3. In particolare, per la considerazione adeguata della privacy acustica e visiva, occorre adottare strategie che includano l’uso di materiali per la mitigazione del suono, la progettazione di spazi che limitino gli impatti visivi e l’incorporazione di elementi naturali e architettonici per schermare e proteggere le aree private.

11 Condivisione del Panorama

La condivisione del panorama è un aspetto importante nel contesto dello sviluppo urbano e paesaggistico della Costa Smeralda, poiché mira a garantire un equilibrio tra i diritti dei consorziati a preservare la vista dalle loro proprietà.
È quindi opportuno tenere in considerazione i seguenti principi guida:
1. Progettare le nuove costruzioni o le variazioni in costruzioni esistenti, compreso il verde, in modo da proteggere e rispettare le viste dalle proprietà vicine. Questo può includere l’attenzione all’orientamento degli edifici e la scelta di materiali che minimizzino gli impatti visivi negativi.
2. Trovare un equilibrio tra il diritto di sviluppo di una proprietà e la conservazione delle viste per le proprietà circostanti e per il pubblico in generale. Questo può richiedere una valutazione attenta degli impatti visivi e la ricerca di soluzioni che soddisfino entrambi gli interessi.
3. Coinvolgere i vicini e altre parti interessate nelle fasi iniziali del processo di progettazione per identificare e affrontare le preoccupazioni relative alle viste. Questo può aiutare a garantire che i problemi di visuale siano presi in considerazione in modo equo e che le soluzioni siano accettate.

CHECK LIST DOCUMENTAZIONE PROGETTUALE

La presente check list non ha finalità di aggravio documentale, ma di semplificazione istruttoria e di chiarezza valutativa.
Essa è finalizzata a:
acquisire gli elementi sostanziali per la corretta valutazione dell’opera;
consentire la comprensione dell’intervento in rapporto allo stato dei luoghi;
verificare la coerenza dell’intervento rispetto ai valori storici, architettonici, paesaggistici e ambientali del contesto;
fornire al Comitato elementi chiari, comparabili e inequivocabili;
tutelare il Comitato e i consorziati rispetto a contestazioni, difformità esecutive e opere non approvate.
La pratica è considerata completa solo se corredata dalla documentazione minima richiesta per la categoria di intervento di appartenenza, fatta salva la facoltà del Comitato di richiedere integrazioni.

Definizione delle categorie di intervento

Ai fini della presente check list, e ferma restando ogni diversa qualificazione prevista dalla normativa urbanistica ed edilizia vigente, le pratiche sono ricondotte alle seguenti tre categorie, individuate in relazione all’impatto dell’intervento sull’assetto architettonico, paesaggistico e percettivo dei luoghi.

1. Costruzioni ex novo / ristrutturazioni sostanziali

Rientrano in questa categoria gli interventi di nuova costruzione e, più in generale, tutti gli interventi che comportano una modifica rilevante dell’impianto architettonico, volumetrico, morfologico o percettivo dell’edificio o del lotto.
Vi rientrano, a titolo esemplificativo:
• nuove costruzioni;
• ampliamenti;
• sopraelevazioni;
• demolizioni e ricostruzioni;
• interventi con significativa modifica di sagoma, volume, prospetti o coperture;
• interventi con rilevanti trasformazioni delle sistemazioni esterne, delle quote del terreno o dell’inserimento paesaggistico;
• interventi su immobili o aree che, per posizione, visibilità

2. Ristrutturazioni ordinarie

Rientrano in questa categoria gli interventi che, pur non configurando una trasformazione sostanziale dell’organismo edilizio o del paesaggio, incidono comunque in modo apprezzabile sull’immobile e richiedono una valutazione architettonica e compositiva.
Vi rientrano, a titolo esemplificativo:
• modifiche distributive o edilizie di una certa consistenza;
• interventi su prospetti, aperture, logge, pergolati, parapetti, scale esterne;
• rifacimenti o modifiche parziali delle coperture;
• interventi sulle sistemazioni esterne, sui muri di contenimento, sulle recinzioni o sulle pavimentazioni;
• sostituzioni o rinnovi di materiali e finiture che incidano sull’immagine dell’edificio o del contesto.

3. Interventi minori

Rientrano in questa categoria gli interventi di limitata entità, che non alterano in modo significativo l’assetto architettonico, volumetrico o paesaggistico dei luoghi, ma che devono comunque essere valutati per verificarne la coerenza con i caratteri del contesto.
Vi rientrano, a titolo esemplificativo:
• modeste opere di manutenzione o adeguamento visibili dall’esterno;
• sostituzione di finiture, rivestimenti, infissi, elementi di arredo fisso o componenti architettonici;
• piccoli manufatti o opere accessorie;
• interventi limitati sulle aree esterne, sulle recinzioni, sulle pavimentazioni o sul verde;
• opere che, pur di modesta entità, possano incidere sulla qualità percettiva dell’edificio o del lotto.

Resta ferma la facoltà del Comitato di Architettura di ricondurre una pratica alla categoria superiore, qualora la natura del contesto, la visibilità dell’intervento o la sua incidenza complessiva richiedano una documentazione più ampia.